รู้เรื่องภาษีค่าโอนที่ดิน อยากโอนทรัพย์สินต้องมีค่าใช้จ่ายอย่างไรบ้าง

เกริ่นนำ

นอกจากการเสียภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างแล้ว ในขั้นตอนการขายอสังหาริมทรัพย์ต่างๆ จะมีการคิดภาษีค่าโอนที่ดิน ซึ่งแตกต่างกันไปตามแต่ละกรณี ซึ่งสามารถแบ่งออกเป็นกรณีต่างๆ

หากคุณเป็นเจ้าของที่ดินและกำลังมีแผนที่จะขาย หรือส่งมอบให้กับคนใกล้ตัว หาคำตอบเกี่ยวกับภาษีค่าโอนที่ดินได้ที่นี่

กรณีโอนให้ญาติพี่น้อง

สำหรับการค่าโอนที่ดินให้กับญาติพี่น้องนั้น แม้จะมีความเกี่ยวพันกันทางสายเลือด แต่ก็มีความแตกต่างกันตามแต่ละกรณี โดยสามารถดูได้ดังนี้

ค่าโอนที่ดินสำหรับลูกที่ชอบด้วยกฏหมาย

สำหรับคำว่าลูกที่ชอบด้วยกฏหมายนั้น หมายถึง ลูกที่ได้กำเนิดในระหว่างที่ฝ่ายพ่อและแม่อยู่ในระหว่างการจดทะเบียนสมรส แล้วต้องการยกที่ดินที่มีให้กับลูก จะมีค่าใช้จ่ายสำหรับการโอนที่ดินดังนี้

• ค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์ 0.5% จากราคาประเมิน
• ค่าอากรแสตมป์ 0.5% จากราคาประเมิน
• ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา 5% จากราคาประเมิน (เฉพาะส่วนที่เกิน 20 ล้านบาท)

หมายเหตุ: สำหรับลูกบุญธรรมจะถูกนับรวมในกรณีของการโอนที่ดินสำหรับญาติพี่น้อง

ค่าโอนที่ดินสำหรับลูกที่ไม่ชอบด้วยกฏหมาย

สำหรับคำว่าลูกที่ไม่ชอบด้วยกฏหมายนั้น หมายถึง ลูกที่ได้กำเนิดขึ้นในระหว่างที่พ่อและแม่ยังไม่ได้จดทะเบียนสมรสกัน หรือไม่ได้ทำการจดใบทะเบียนรับรองบุตรแต่กำเนิด กรณีดังกล่าวจะมีค่าใช้จ่ายในการโอนที่ดิน ดังนี้

• ค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์ 0.5% จากราคาประเมิน
• ค่าอากรแสตมป์ 0.5% หรือภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% จากราคาประเมิน
• ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา คิดตามขั้นบันไดจากราคาประเมิน สามารถหักค่าใช้จ่ายได้ 50%

ค่าโอนที่ดินสำหรับสามีภรรยา

สำหรับคู่งแต่งงาน หรือสามี-ภรรยาที่ต้องการจะมอบที่ดินให้แก่กัน แต่ไม่ใช่ในรูปแบบของมรดก จะมีค่าใช้จ่ายในการโอนที่ดิน ดังนี้

• ค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์ 0.5% จากราคาประเมิน
• ค่าอากรแสตมป์ 0.5% หรือภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% จากราคาประเมิน
• ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา คิดตามขั้นบันไดจากราคาประเมิน สามารถหักค่าใช้จ่ายได้ 50%

ค่าโอนที่ดินสำหรับญาติพี่น้องที่ไม่ใช่ลูก

ญาติพี่น้องในที่นี้หมายถึง พี่น้อง ปู่ ย่า น้า อา ลูกเขย ลูกสะใภ้ และรวมไปถึงลูกบุญธรรม หากไม่ได้ทำการโอนในรูปแบบของมรดก จะต้องเสียค่าโอนที่ดินดังนี้

• ค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์ 2% จากราคาประเมิน แต่ถ้าหากกรณีที่ปู่ ย่า ตา ยาย โอนให้หลานที่สืบสายเลือดแท้ๆ จะเสียเพียง 0.5% จากราคาประเมินเท่านั้น
• ค่าอากรแสตมป์ 0.5% หรือภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% จากราคาประเมิน
• ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา คิดตามขั้นบันไดจากราคาประเมิน สามารถหักค่าใช้จ่ายได้ 50%
จะสังเกตได้ว่า แม้จะเป็นญาติสนิทฝ่ายใดก็ตาม หากไม่ใช่ผู้ที่เป็นลูกแท้ๆ ก็ต้องเสียภาษีค่าโอนที่ดินในจำนวนเดียวกันกับการซื้อขายที่ดินตามปกติ เพียงแต่ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาจะมีการหักค่าใช้จ่ายยืนพื้นที่ 50% (ไม่จำกัดจำนวนปีที่ครอบครอง)

กรณีโอนในฐานะมรดก

สำหรับการโอนในฐานะมรดก จะเสียค่าโอนที่ดินเพียงค่าธรรมเนียมจดทะเบียนโอนมรดกเท่านั้น โดยจะแบ่งออกเป็น 2 กรณีดังนี้

• กรณีที่ฝ่ายรับมรดกเป็นผู้สืบสายเลือดแท้ๆ (ลูก หลาน เหลน) หรือเป็นคู่สมรส จะคิดค่าธรรมเนียมเพียง 0.5% จากราคาประเมินเท่านั้น
• กรณีที่ฝ่ายรับมรดกเป็นญาติพี่น้องที่ไม่ได้สืบสายเลือด หรือลูกบุญธรรม จะคิดค่าธรรมเนียมเป็นจำนวน 2% จากราคาประเมิน

นอกจากนี้ยังมีเงื่อนไขพิเศษจากการโอนในฐานะมรดกเพิ่มเติม ดังนี้

• หากทรัพย์สินมีมูลค่าเกิน 100 ล้านบาทขึ้นไป จะต้องเสียภาษีเป็นจำนวน 10% นับจากส่วนที่เกินมูลค่า 100 ล้านบาทนั้น
แต่หากผู้รับมรดกเป็นผู้สืบสายเลือดแท้ๆ (ลูก หลาน เหลน) จะคิดอัตราภาษีเพียง 5% เท่านั้น
• หากเป็นการโอนมรดกระหว่างสามี-ภรรยาจากกรณีที่ฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งเสียชีวิต หากจดทะเบียนสมรสกันถูกต้องตามกฏหมาย ผู้รับมรดกจะได้รับการยกเว้นภาษีโดยไม่ต้องจ่ายค่าโอนที่ดินใดๆ

กรณีโอนสำหรับซื้อ-ขาย

สำหรับการโอนซื้อขายที่ดินนั้น ไม่ว่าอีกฝ่ายจะเป็นญาติพี่น้องหรือใคร ก็จะมีค่าใช้จ่ายจำเป็นด้วยกันทั้งหมดดังนี้

• ค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์ จะคิดค่าใช้จ่ายเป็นจำนวน 2% จากราคาประเมินที่ดิน
• ค่าอากรแสตมป์ อยู่ที่ 0.5% จากราคาประเมิน หรือราคาขาย ขึ้นอยู่กับว่าราคาใดสูงกว่า
• ค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ อยู่ที่ 3.3% จากราคาประเมิน หรือราคาขาย ขึ้นอยู่กับว่าราคาใดสูงกว่า
• ค่าภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา คิดตามขั้นบันไดจากราคาประเมิน หักค่าใช้จ่ายตามปีที่ถือครอง


ข้อควรระวังหลังการโอน

อีกสิ่งหนึ่งที่อยากจะเตือนให้พึงระวังเอาไว้นั่นก็คือ เมื่อทำการโอนแล้ว กรรมสิทธิ์ทั้งหมดจะตกเป็นของเจ้าของใหม่ทันที โดยที่เจ้าของเดิมไม่สามารถดำเนินการอะไรต่อได้อีกแล้ว

แม้ว่ากรณีที่โอนให้กันในรูปแบบมรดก หรือพ่อแม่ยกให้ลูก อาจสามารถไถ่ถอนคืนได้ แต่สำหรับการซื้อ-ขายตามปกตินั้นจะไม่มีสิทธิ์ใดๆ เลย ผู้โอนจึงต้องระมัดระวังในขั้นตอนการโอนที่ดินเอาไว้ให้มากๆ

สรุป

เท่านี้ทุกคนก็น่าจะได้ทราบรายละเอียดเกี่ยวกับค่าโอนที่ดินต่างๆ กันเป็นที่เรียบร้อยแล้ว สำหรับผู้ที่ต้องการเช็กราคาประเมินที่ดินของตัวเองคร่าวๆ สามารถตรวจสอบได้ที่เว็บไซต์ของกรมธนารักษ์ เพื่อการประมาณค่าใช้จ่ายสำหรับค่าโอนที่ดินแบบคร่าวๆ ให้การจัดการเรื่องต่างๆ เป็นไปได้รวดเร็วยิ่งขึ้น

หากคุณกำลังสนใจมองหาสินเชื่ออสังหาริมทรัพย์ ธอส. มีผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์ที่คอยให้คำแนะนำ พร้อมเปรียบเทียบและหยิบยื่นข้อเสนอด้านสินเชื่อที่เหมาะสมที่สุดให้กับคุณ ติดต่อเราได้ที่ธนาคารอาคารสงเคราะห์ทุกสาขาใกล้บ้านคุณ หรือ