คิดจะซื้อบ้านต้องรู้จัก "มาตรการ LTV"

“มาตรการ LTV” เป็นหนึ่งในมาตรการสำคัญที่เป็นเรื่องใกล้ตัวทุกคน โดยเฉพาะกลุ่มคนที่กำลังตัดสินใจซื้อบ้านใหม่ เนื่องจากโดยปกติแล้วในการซื้อบ้าน คนส่วนใหญ่มักจะซื้อด้วยเงินกู้และทยอยผ่อนจ่าย แต่ในการกู้เงินซื้อบ้านนั้น ธนาคารอาจไม่ได้ปล่อยเงินกู้ให้เต็ม 100% ของราคาบ้านเสมอไป ผู้ซื้อจึงอาจต้องวาง “เงินดาวน์” (เงินส่วนแรกที่จะต้องจ่ายเวลากู้ซื้อบ้าน) ก่อน ซึ่งมาตรการ LTV นี้เองที่เป็นเป็นมาตรการที่กำหนดวงเงินที่ผู้กู้จะกู้ซื้อบ้านได้ (หรืออีกนัยหนึ่งก็คือกำหนดเงินดาวน์ขั้นต่ำที่ผู้กู้จะต้องจ่าย) โดยพิจารณาจากราคาบ้านและจำนวนสัญญาที่กู้เป็นหลัก

เหตุผลสำคัญที่ต้องออกมาตรการ LTV ก็เพื่อช่วยยกระดับมาตรฐานการปล่อยสินเชื่อบ้านให้อยู่ในเกณฑ์ที่เหมาะสม ไม่กระตุ้นให้ประชาชนก่อหนี้เกินตัว รวมถึงการเก็งกำไรในตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่เกินควร อันจะช่วยสนับสนุนให้เกิดการเติบโตเศรษฐกิจอย่างยั่งยืนต่อไป

LTV คืออะไร?

"มาตรการ LTV อธิบายอย่างง่าย ๆ ก็คือเกณฑ์ที่กำหนดวงเงินที่ผู้กู้จะกู้ซื้อบ้านได้ หรืออีกนัยหนึ่งก็คือกำหนดว่าผู้กู้จะต้องวางเงินดาวน์ขั้นต่ำเท่าไรนั่นเอง"

LTV นั้นย่อมาจากคำเต็มว่า loan-to-value ratio หมายถึง อัตราส่วนสินเชื่อต่อราคาบ้าน ตัวอย่างเช่น หากบ้านราคา 2 ล้านบาท และกำหนดให้ LTV = 90% หมายความว่าเราจะกู้เงินเพื่อซื้อบ้านได้เพียง 1.8 ล้านบาท (90% x 2 ล้าน) และต้องวางเงินดาวน์อีก 2 แสนบาทสำหรับส่วนที่เหลืออีก 10% ของราคาบ้านนั่นเอง

สำหรับมาตรการ LTV หรือในชื่อที่เป็นทางการว่า “หลักเกณฑ์การกำกับดูแลสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยและสินเชื่ออื่นที่เกี่ยวข้องกับที่อยู่อาศัย” มีหลักการสำคัญคือการกำหนด LTV (อีกนัยหนึ่งคือกำหนดเงินดาวน์ขั้นต่ำ ตามตัวอย่างข้างต้น) ของการกู้สินเชื่อใหม่และสินเชื่อรีไฟแนนซ์ให้เข้มขึ้นเพื่อที่จะสะท้อนความเสี่ยงได้ดีขึ้นสำหรับการผ่อนบ้านพร้อมกัน 2 หลังขึ้นไป หรือบ้านมีราคาตั้งแต่ 10 ล้านบาทขึ้นไป ดังนั้นมาตรการ LTV จึงส่งผลเฉพาะกับคนที่ผ่อนบ้าน 2 หลังพร้อม ๆ กันหรือกู้ซื้อบ้านที่ราคา 10 ล้านบาทขึ้นไปเท่านั้น

​ทำไม ธปท. ถึงต้องออกมาตรการ LTV?

รู้หรือไม่? : จากข้อมูลของ IMF ระบุว่ากว่า 2 ใน 3 ของวิกฤตการเงินเกือบ 50 ครั้งที่ผ่านมามีความเกี่ยวข้องกับภาคอสังหาริมทรัพย์ แบงก์ชาติจึงจำเป็นต้องให้ความสำคัญกับมาตรฐานการปล่อยสินเชื่อบ้านให้รัดกุม เหมาะสมมากขึ้น

ในช่วงที่ผ่านมา ธปท. ได้มีการติดตามสภาวะตลาดสินเชื่อบ้านอย่างต่อเนื่อง และเริ่มพบว่าตัวเลขหนี้เสีย (NPL) มีแนวโน้มเพิ่มสูงขึ้น ในขณะเดียวกันก็พบว่ามีผู้กู้จำนวนหนึ่งที่กู้ซื้อบ้านหลายหลังพร้อม ๆ กัน ซึ่งเกิดจากการที่ธนาคารพาณิชย์มีการหย่อนมาตรฐานการปล่อยสินเชื่อบ้านลงเพื่อการแข่งขัน ส่งผลให้คนสามารถกู้เงินซื้อบ้านหลายหลังพร้อมกันได้ง่ายขึ้น นำไปสู่การเก็งกำไรในตลาดอสังหาริมทรัพย์และการบิดเบือนของราคาบ้าน กล่าวคือ ราคาบ้านเพิ่มสูงขึ้นเนื่องจาก demand เทียม ไม่ใช่ความต้องการซื้อบ้านเพื่อเป็นที่อยู่อาศัยจริง ซึ่งหากปล่อยให้อยู่ในสภาวะเช่นนี้ไปเรื่อย ๆ อาจจะเกิดภาวะฟองสบู่แตกและส่งผลต่อระบบเศรษฐกิจโดยรวมได้

• อ่านบทความฉบับเต็ม >> ทำไมแบงก์ชาติถึงออกมาตรการกำกับดูแลสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย

สรุปการวางดาวน์ขั้นต่ำตามมาตรการ LTV ล่าสุด (ม.ค. 63)

ภายใต้มาตรการ LTV ใหม่นี้ ผู้กู้จะต้องวางดาวน์ขั้นต่ำโดยขึ้นอยู่กับราคาบ้านและจำนวนสัญญา สรุปได้ตามตารางด้านล่าง โดยจำนวนสัญญากู้ นับเฉพาะสัญญากู้สินเชื่อเพื่อซื้อบ้านซึ่งยังอยู่ระหว่างผ่อนชำระ รวมกับสัญญาที่กำลังยื่นเพื่อซื้อบ้านใหม่เพิ่มเติม เช่น ผู้ยื่นกู้ยังผ่อนบ้านหลังแรกอยู่ และจะยื่นขอกู้เพื่อซื้อบ้านอีกหลัง กรณีนี้จะถือว่าเป็นการพิจารณาให้สินเชื่อสัญญาที่ 2

สำหรับกรณีของการกู้ร่วม หากผู้กู้ร่วมไม่มีกรรมสิทธิ์ในที่อยู่อาศัย จะยังไม่นับสัญญานั้นว่าเป็นสัญญาของผู้กู้ร่วม เช่น A และ B กู้ซื้อบ้านร่วมกัน แต่ A มีกรรมสิทธิ์ในบ้านหลังนั้นแต่เพียงผู้เดียว กรณีนี้จะไม่นับว่าเป็นสัญญากู้ของ B ต่อมาหาก B ไปกู้ซื้อบ้านเองคนเดียวจึงจะนับสัญญาใหม่นี้เป็นสัญญาแรกของ B

นอกจากนี้ เพื่อเป็นการสนับสนุนให้ประชาชนได้มีบ้านเป็นของตัวเอง สำหรับกลุ่มที่ซื้อบ้านหลังแรกจะสามารถกู้เพิ่มได้อีก 10% ของราคาบ้านสำหรับค่าใช้จ่ายที่จำเป็นในการเข้าอยู่อาศัยจริง เช่น ซื้อเฟอร์นิเจอร์ตกแต่งบ้าน หรือซ่อมแซมต่อเติมบ้าน

สำหรับในกรณีที่กู้เงินเพื่อสร้างบ้านใหม่บนที่ดินของตนเองและที่ดินนั้นปลอดภาระหนี้ จะไม่บังคับใช้มาตรการ LTV นี้ กล่าวคือ สามารถขอกู้ได้สูงสุด 100% แต่ยังคงเข้าข่ายต้องถูกนับจำนวนสัญญาอยู่หากมีการกู้ซื้อบ้านเพิ่มเติม เช่น C กู้เงินสร้างบ้านบนที่ดินของตนเองที่ปลอดภาระหนี้ ต่อมามีการกู้ซื้อคอนโดเพิ่ม ในกรณีนี้ การกู้เงินสร้างบ้านบนที่ดินตนเองจะสามารถขอกู้ได้สูงสุด 100% และเริ่มนับเป็นสัญญาแรก ส่วนการกู้ซื้อคอนโดในเวลาต่อมาจะนับเป็นสัญญาที่ 2 ซึ่งจะต้องวางดาวน์ขั้นต่ำที่ 10% หรือ 20% ขึ้นอยู่กับว่าผ่อนสัญญาแรกนานเกิน 2 ปีแล้วหรือไม่

สาเหตุที่ไม่บังคับใช้มาตรการ LTV กับการกู้สินเชื่อเพื่อสร้างบ้านบนที่ดินของตนเองและที่ดินนั้นปลอดภาระหนี้นั้น เนื่องจากโดยปกติแล้วการกู้เงินเพื่อสร้างบ้านบนที่ดินตนเองมักจะเป็นการกู้เพื่ออยู่อาศัยจริง ไม่ใช่การเก็งกำไร จึงได้รับการยกเว้น


• อ่านรายละเอียดเพิ่มเติมของการปรับปรุงเกณฑ์ LTV >> ประกาศธนาคารแห่งประเทศไทย เรื่อง หลักเกณฑ์การกำกับดูแลสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยและสินเชื่ออื่นที่เกี่ยวข้องกับที่อยู่อาศัย และ Q&A หลักเกณฑ์ LTV สำหรับประชาชนทั่วไป

ประโยชน์ของมาตรการ LTV

ในภาพรวม มาตรการ LTV จะช่วยลดความเสี่ยงที่จะเกิดขึ้นกับระบบเศรษฐกิจไทย นอกจากนี้ยังมีส่งผลดีกับกลุ่มต่าง ๆ ดังนี้

- ผู้ที่กู้ซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริง : ซื้อบ้านได้ในราคาที่เหมาะสมมากขึ้น เนื่องจากการเก็งกำไรในตลาดอสังหาริมทรัพย์ลดลง

- ผู้ที่กู้ซื้อเพื่อเก็งกำไร : จะประเมินความเสี่ยงในการลงทุนได้ดีขึ้น ไม่ประเมินความเสี่ยงต่ำเกินไป รวมถึงลดความเสี่ยงที่ราคาอสังหาริมทรัพย์ที่ซื้อไว้จะปรับตัวลงรุนแรงในอนาคตอันเนื่องมาจากภาวะฟองสบู่แตก

- ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ (เจ้าของโครงการ) : สามารถประเมินความต้องการที่อยู่อาศัยที่แท้จริง (real demand) ได้ดีขึ้น วางแผนการลงทุนได้เหมาะสมมากขึ้น

- สถาบันการเงิน : ลูกหนี้มีคุณภาพดีขึ้น ลดภาระการกันสำรองหนี้เสีย

• อ่านเพิ่มเติมเกี่ยวกับการใช้มาตรการ LTV ที่ผ่านมาของแบงก์ชาติ และประสิทธิผลของมาตรการ >> มาตรการ Loan to Value กับ การให้สินเชื่อที่อยู่อาศัยของธนาคารพาณิชย์ไทย (บทความวิจัยฉบับย่อ)

ข้อมูลจาก ธนาคารแห่งประเทศไทย